Wiadomości » Gospodarka »
Kredyty hipoteczne w pigułce. Najlepszy oferuje...
Kredyty hipoteczne w pigułce. Najlepszy oferuje...
W jakiej walucie, na jaki okres, czy wziąć kredyt w pakiecie z kontem osobistym? O czym powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę kredytową.
Najlepszy kredyt hipoteczny oferuje Niestety, wprost takiej odpowiedzi tutaj nie znajdziecie. Kredyt hipoteczny to nie prosta pożyczka gotówkowa, gdzie wystarczy porównać oprocentowanie, prowizję czy koszt i zakres ubezpieczeń, ewentualnie szybkość obsługi. Kredyt hipoteczny to długa lista różnego rodzaju parametrów. Oprocentowanie, owszem, jest bardzo ważne, ale co z tego, jeśli nie skorzystasz z takiej oferty, bo nie masz wkładu własnego.
Na drodze do kredytu spotkasz też wiele dylematów. Weźmy np. walutę - niższe raty płacą dzisiaj ci, którzy spłacają kredyty w walutach obcych, ale za cenę ryzyka kursowego. A nie każdy ma ochotę ryzykować. Woli wybrać kredyt w walucie, w której zarabia. Kredyt w złotych jest droższy, ale za wyższą cenę kupujesz sobie spokój. Musisz odpowiedzieć sobie też, na jaki okres rozłożyć spłatę kredytu, czy za cenę niższej marży dać się namówić na konto osobiste albo program inwestycyjny. Od odpowiedzi na te pytania nie uciekniesz.
Bij się o niską marżę
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów: stałej marży i zmiennej stopy procentowej. Najwięcej emocji wywołują marże. To ta część oprocentowania, na której bezpośrednio zarabia bank, stała przez cały okres trwania kredytu. Drugi element to zmienna rynkowa stopa WIBOR (dla kredytów w złotych) lub LIBOR (kredyty walutowe), na którą nie mamy wpływu. Pośrednio wpływają na nią m.in. stopy procentowe ustalane przez banki centralne.
Czy warto się bić o to, by marża była jak najniższa? Dzisiaj stopa WIBOR to ok. 4,2 proc. Jeżeli doliczymy do tego np. 2 pkt proc. marży, oprocentowanie kredytu wyniesie 6,2 proc. Przy takim poziomie miesięczna rata kredytu (300 tys. zł na 30 lat) wyniosłaby ok. 1840 zł. A jeśli wynegocjujemy marżę o 1 pkt proc. niższą? Przy oprocentowaniu 5,2 proc. rata spadnie do ok. 1650 zł. Różnica to prawie 200 zł.
Policzmy teraz, ile odsetek zapłacimy bankowi w ciągu 30 lat przy różnych poziomach marż. Jeżeli oprocentowanie wynosi 6,2 proc. (zakładając oczywiście, że się nigdy nie zmieni), oddamy bankowi ponad 360 tys. zł w formie odsetek. Jeżeli marża będzie niższa o 1 pkt proc., suma odsetek spadnie do 293 tys. zł! To pokazuje, że o każdy punkt procentowy marży, a nawet o najmniejszy jego ułamek warto się bić.
Jak negocjować? Banki najczęściej uzależniają wysokość marży od wkładu własnego i kwoty kredytu. Jeśli pożyczamy dużo pieniędzy, a jednocześnie za sporą część mieszkania czy domu płacimy z własnych oszczędności, możemy liczyć na to, że marża będzie niższa. Na przykład w banku Millennium maksymalna marża wynosi dzisiaj 2,39 pkt proc. Tyle bank zaproponuje, jeśli weźmiesz mniej niż 100 tys. zł kredytu i nie masz wkładu własnego. Ale wraz ze wzrostem kwoty kredytu i udziału własnego marża spada. I tak, kiedy pożyczamy ponad 300 tys. zł i mamy więcej niż 70 proc. własnych oszczędności, bank zaproponuje nam marżę na poziomie 1,29 pkt proc.
Czy zawsze trzeba mieć wkład własny? Nie, ale bez niego stracisz szansę na atrakcyjną marżę i dodatkowo będziesz płacił za ubezpieczenie. W przypadku kredytów złotowych większość Sprawdź ofertę PKO BPbanków daje kredyt na maksymalnie 80 proc. LtV (to skrót z angielskiego loan to value, co oznacza relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Jeśli bank wyceniłby mieszkanie na 100 tys. zł (często uwzględniając wykonany w nim remont), pożyczyłby nie więcej niż 80 tys. zł. Pozostałe 20 tys. zł musiałbyś wyłożyć z własnej kieszeni. Takie ograniczenie można jednak obejść. Chodzi o tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeżeli je wykupisz, bank gotów jest dać kredyt na całą inwestycję. Biorąc kredyt walutowy, zwykle trzeba wnieść większy udział. W kilku bankach wkład własny jest wymagany bezwarunkowo. Np. 10 proc. (LtV do 90 proc.) wymaga Citi Handlowy, BNP Paribas Fortis, HSBC, ING Bank, a Invest Bank nawet 20 proc.
Z cross-sellingiem taniej, ale
Duży kredyt i spory wkład własny to niejedyny sposób na niższe oprocentowanie. Od pewnego czasu banki chętnie obniżają marże osobom, na których będą mogły w przyszłości zarobić. Oferują zniżki m.in. za założenie konta, wykupienie ubezpieczenia, zainwestowanie np. w fundusze za pośrednictwem banku. W języku bankowym na taką wiązaną sprzedaż mówi się cross-selling.
Dzięki temu dzisiaj możesz liczyć nawet na marżę poniżej 1 pkt proc. Problem w tym, że warunki są zbyt wyśrubowane i przeciętny kredytobiorca może się obejść smakiem. Np. w Deutsche Banku PBC można dostać marżę już od 0,9 pkt proc., ale w zamian trzeba założyć i mieć konto osobiste przez cały okres kredytowania, przelewać na nie co najmniej 4 tys. zł miesięcznie, korzystać z karty kredytowej i ubezpieczenia inwestycyjnego. Trzeba też mieć 40 proc. wkładu własnego.
W Banku Pocztowym najniższa stawka wynosi 1,05 proc. W zamian trzeba założyć konto osobiste w Planie Aktywnym i wpłacać na nie co najmniej 2 tys. zł miesięcznie przez cały okres kredytowania, zawrzeć umowę o plany systematycznego inwestowania i oszczędzania, no i mieć co najmniej 50 proc. oszczędności.
W PKO BP z kolei, gdzie minimalna marża to 1,15 pkt proc., warunki są następujące: kredyt o wartości minimum 350 tys. zł, 20 proc. wkładu własnego, założenie konta osobistego, korzystanie z karty kredytowej i ubezpieczenia na życie. W HSBC superniska marża - tylko 0,79 pkt proc. - dotyczy np. kredytów powyżej 1 mln zł. MultiBank tłumaczy wprost, że najniższa stawka (1,1 pkt proc.) przeznaczona jest dla zamożnych klientów.
Pamiętaj, że oferta typu cross-selling to rodzaj promocji. Niska marża obowiązuje do czasu, gdy spełniasz warunki. Jeśli np. przestaniesz zasilać konto deklarowaną kwotą, marża, a w ślad za nią rata - wzrosną. Nie musisz oczywiście aż tak mocno wiązać się z bankiem. Jeśli zdolność kredytowa ci na to pozwala, kredyt dostaniesz, ale wtedy musisz zaakceptować marżę o 1-2 pkt proc. wyższą.
Kredyt w rodzinie
Jest jeszcze inny sposób na tańszy kredyt. Jeżeli spełnisz odpowiednie kryteria, możesz skorzystać z kredytu hipotecznego w ramach rządowego programu "Rodzina na swoim". Wzięło go już 100 tys. kredytobiorców. Ale czasu zostało niewiele, bo program będzie stopniowo wygaszany. Taki kredyt można zaciągnąć tylko w polskiej walucie. Rząd dopłaca mniej więcej połowę odsetek od kredytu przez osiem lat spłaty. Po kredyt z Sprawdź ofertę PKO BP dopłatą mogą sięgnąć rodziny lub osoby samotnie wychowujące dziecko, a mieszkanie lub dom musi spełnić kryterium cenowe (nie może być za drogie). Powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a w przypadku domu - 140 m kw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. Nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.
To tylko główne ograniczenia. A będzie ich coraz więcej. Wiele wskazuje na to, że za kilka miesięcy po dopłatę do kredytu już nie będą mogli sięgnąć ci, którzy chcą kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Poza tym dopuszczalna cena metra kwadratowego nie będzie mogła przekroczyć o więcej niż 10 proc. (a nie 40 proc. jak obecnie) średnich kosztów budowy dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Np. w Warszawie ten pułap cen może spaść z 9,8 tys. zł do niespełna 7,8 tys. zł za m kw. Dojdzie też kryterium wiekowe. Rodziny, w których jedno z małżonków ma więcej niż 35 lat, nie dostaną dopłaty do kredytu. Program "Rodzina na swoim" ma działać jeszcze tylko do końca przyszłego roku.
Bierzesz w euro, ryzykujesz
Ci, którzy z różnych powodów nie załapią się na kredyt z rządową dopłatą, na pocieszenie mogą wziąć kredyt w obcej walucie. Jeszcze kilka lat temu królował frank szwajcarski. Dziś kredytów frankowych jest jak na lekarstwo. Znajdziesz je m.in. w Alior Banku, Deutsche Banku PBC, mBanku i MultiBanku, Nordei, PKO BP i Polbanku. Jego miejsce zajął kredyt w euro.
Kredyty walutowe dostępne są na gorszych warunkach niż ich złotowy odpowiednik. Zwykle trzeba mieć wyższy wkład własny, wyższe są też marże. To po co je brać? Bo ich oprocentowanie jest znacznie niższe, a w efekcie płaci się niższe raty. To możliwe dzięki temu, że dziś istnieje przepaść między stopami procentowymi w strefie euro a stopami w Polsce. Z kredytem walutowym wiążą się jednak dwa rodzaje ryzyka. Jeżeli stopy procentowe zaczną rosnąć, trzeba się liczyć z tym, że i raty wzrosną (na ryzyko wzrostu stopy procentowej narażeni są też posiadacze kredytów złotowych).
Źródło: Finanse Wyborcza.biz
http://gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,52983,9515718,Kredyty_hipoteczne_w_pigulce__Najlepszy_oferuje___.htmlDodano: 10-08-2011 17:11Odsłon: 188
Dodano: 10-08-2011 17:11
Odsłon: 188